Judicial Validation of a Private Land Sale and Purchase Agreement as a Basis for Registration of Transfer of Title: A Study of Medan District Court Decision No. 995/Pdt.G/2024/PN Mdn
Isi Artikel Utama
Abstrak
Tanah merupakan sumber daya alam penting bagi kehidupan manusia dari aspek ekonomi, sosial, dan hukum. Kepastian hukum dalam peralihan hak milik atas tanah memerlukan pemahaman mengenai perbedaan keabsahan perjanjian jual beli menurut hukum perdata dengan persyaratan administratif pendaftaran tanah. Dalam praktiknya, banyak jual beli tanah dilakukan secara di bawah tangan tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga menimbulkan persoalan mengenai kekuatan hukumnya. Penelitian ini menganalisis keabsahan perjanjian jual beli tanah di bawah tangan berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 995/Pdt.G/2024/PN Mdn dengan metode yuridis normatif dan pendekatan perundang-undangan. Pembahasan menunjukkan bahwa jual beli menurut Pasal 1457-1458 KUHPerdata lahir dari kesepakatan para pihak, sedangkan keabsahan perjanjian harus memenuhi Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Namun, keabsahan secara keperdataan tidak otomatis mengakibatkan peralihan dan pendaftaran hak milik karena diperlukan akta PPAT sesuai PP Nomor 24 Tahun 1997. Dalam putusan tersebut, hakim mempertimbangkan pelunasan Rp95.000.000, penyerahan sertifikat asli, penguasaan fisik selama 11 tahun, dan persesuaian keterangan saksi, kemudian memerintahkan pendaftaran peralihan hak. Kesimpulannya, perjanjian di bawah tangan dapat mengikat secara keperdataan, sedangkan akta PPAT tetap berfungsi preventif dan administratif. Putusan tersebut mencerminkan keadilan, kepastian hukum, dan tertib administrasi serta memberikan judicial remedy bagi pembeli beriktikad baik.
Rincian Artikel
Bagian
Artikel ini berlisensiCreative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
Cara Mengutip
Referensi
Adinda Dewandani Adinda and Ana Silviana, (2025) “Konsekuensi Hukum Peralihan Hak Atas Tanah melalui Jual Beli Terhadap Perjanjian yang dibuat di bawah Tangan,” Sang Pencerah: Jurnal Ilmiah Universitas Muhammadiyah Buton, 11 no. 1: 295–305. https://doi.org/10.35326/pencerah.v11i1.6508.
Damayanti Dwi A, Josina Emelie Londa, and Alsam Polontalo, (2020) “Perjanjian Jual Beli Tanah yang Tidak Dilakukan di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),” Lex Privatum, VIII, no. 2: 16 – 24.
Gaol, Helena Lumban. (2022) “Kepastian Hukum Jual Beli Tanah Hak Milik Tanpa Melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).” Lex Privatum 10, no. 1 : 249- 258.
Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2016.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional, https://www.atrbpn.go.id/berita/simak-cara-jual-beli-tanah-yang-aman-agar-terhindar-masalah-di-masa-mendatang.
Kilapong, Hendrik Pondaag, and Vecky Yanni Gosal, (2020) “Tinjauan Terhadap Proses Peralihan Hak Milik Atas Tanah (Juridische Levering) Karena Adanya Perjanjian Jual Beli,” Lex Crimen, 11 no. 3: 1- 15.
Kusen G.C.M, Immanuel Christian Sudarno, Muhammad Elvio Bramaditra, (2025). “Perbandingan Antara Terjadinya Perjanjian dan Peralihan Hak Milik dalam Jual Beli Menurut Sistem Hukum Indonesia,” Jurnal Pengabdian Masyarakat dan Riset Pendidikan 4, No 4: 24655- 24661.
Larasati A, Raffles, (2020) “Peralihan Hak Atas Tanah dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan Indonesia,” Zaaken: Journal of Civil and Business Law 1, no. 1: 127-144. https://doi.org/10.22437/zaaken.v1i1.8288.
Marzuki. Penelitian Hukum. Kencana, Jakarta, 2008.
Mursidah Ida, (2023) “Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Di Bawah Tangan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,” Jurnal IKAMAKUM, 3 no. 1: 214- 231.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuatan Akta Tanah.
Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 995/Pdt. G/2024/PN Mdn.
Rahma F. Firli and Prihati Yuniarlin, (2023) “Pengesahan Perjanjian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Melalui Pengadilan Untuk Balik Nama Sertipikat Hak Milik,” UNES Law Review, 6 no. 1: 640–649. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i1.792.
Simamora, Janpatar, (2014) "Tafsir Makna Negara Hukum Dalam Persektif Undang- Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945" Jurnal Dinamika Hukum, 14, 3: 547- 560.
Simamora, Janpatar, (2025), "Regional Government Policy in Protecting Customary Land Rights: A Case Study of the Toba Batak Indigenous Community", Khazanah Hukum, 7 no. 3: 339-356.
Simamora, Janpatar, Andrie Gusti Ari Sarjono, (2022) " Urgensi Regulasi Penataan Ruang Dalam Rangka Perwujudan Pembangunan Berkelanjutan di Indonesia" Nommensen Journal of Legal Opinion (NJLO), 3 no. 1: 59- 73.
Simamora, Janpatar, Bintang ME Naibaho, (2025) "Strengthening the Legal Foundation of the Prosecutor’s Office in the Constitutional System of the Republic of Indonesia", Jurnal Konstitusi 22, no. 2: 333-353.
Simamora, Janpatar, Risma Elfrida Esther Manik, (2025), " Legal Politics in Combating Corruption during Indonesia's Era of Regional Autonomy", " Journal of Indonesia Legal Studies, 10 no. 1: 135-164.
Siregar, Ria Juliana, (2014) Tinjauan Yuridis Penjatuhan Hukuman Terhadap Terdakwa Yang Sudah Ditahan", Lex Crimen, III no. 1: 12- 21.
Siregar, Ria Juliana, (2022) "Pelaksanaan Lelang Terhadap Penerapan Prinsip Keadilan Di Indonesia." Visi Sosial Humaniora 3 no. 2: 189-197.
Soesilo, Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, Buana Press, 2020.
Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan ke-21, Intermasa, Jakarta, 2005.
Surbekti, Kitab-Undang-Undang Hukum Perdata, PT. Balai Pustaka, Semarang, 2022.
Tri Wahyuni, (2025) “Kebijakan Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Hak Bersama Di Kantor Pertanahan Kota Metro”, Jurnal Hukum dan Syariah 3, no. 1: 62-71.
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.